法律

修繕義務・修繕権・賃料減額等について

2020年4月に改正した民法では、賃貸人及び賃借人の権利義務に関する改正についても重要な内容が含まれています。

賃借人の修繕の権利(改正民法607 条)

改正民法では、①賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、又は賃貸人がその旨を知ったにも関わらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき、②急迫の事情があるとき、の2つの場合には、賃借人が修繕の必要な個所を自ら修繕することができる権利を有することが明文で定められました。
例えば、給湯器が壊れて突然使えなくなり、入居者様が当社にご連絡をされたとします。通常であれば当社で見積もりを作成し、オーナー様に承諾をいただいてから工事となりますが、それまでに時間がかかり、しびれを切らした入居者様が業者を探して修理を依頼した場合、オーナー様にその費用を請求することができるようになっているのです。
それがもし高額な請求であったとしてもオーナー様は修理費用を負担しなくてはなりません。
弊社からご案内している住宅設備機器保証をご利用いただくと、対象となる設備機器の修理・交換にかかった費用が1回の修理金額10万円まで何度でも保証されます。
結果、迅速に対応させていただくことが可能になるため、故障から修理までの期間を短くすることができるようになっています。
ぜひ、この機会にご検討いただければと思います。

賃借物一部滅失による賃料減額(民法611条)

賃借物の一部が使用収益できなくなった場合の「賃料減額請求制度」が「当然減額制度」に変更されました。
もし、エアコンや給湯器などの設備が故障して使用が不可になった場合、今までは賃料の減額義務までは明示されていませんでしたし、そのような修繕が遅れるなどのトラブルが発生した場合でも「賃料を下げて欲しい」とご要望をいただく程度でした。しかし、改正民法では入居者様から賃料の減額要求をされなくても「当然に賃料は減額される」という内容となります。
今回の改正では減額の額は定められていませんが、公益社団法人日本賃貸住宅管理協会の「サブリース住宅原賃貸借契約書(改訂版)」には、次のような場合の金額について記載があります。

1.トイレが使えない
減額割合30%(月額)
免責日数1日
2.風呂が使えない
減額割合10%(月額)
免責3日
3.水が出ない
減額割合30%(月額)
免責日数2日
4.エアコン不作動
減額割合5千円(月額)
免責日数3日
5.電気が使えない
減額割合30%(月額)
免責日数2日
6.テレビが使えない
減額割合10%(月額)
免責日数3日
7.ガスが使えない
減額割合10%(月額)
免責日数3日
8.雨漏りに因る利用制限
減額割合5~50%
免責日数7日

これは、使用できない日数が免責日数を超えた日数につき、日割りで家賃をいくら減額するか特約で決めておこうとするものです。オーナー様がすぐに発注しても、部品の取り寄せ等ですぐに修理できるわけではありませんので、そういった状況を想定し、「免責日数」が入れられているようです。
入居者様の責に帰すべき事由の場合には当然にこの限りではございません。しかし、入居前チェックが今以上に重要なものになっていくと思われます。
弊社では、「室内チェックWEB」で現況確認書を電子化することで入居前に破損のある箇所を撮影して保存しておけるシステムの導入を開始しました。今回の民法改正でのトラブルを未然に防ぐことにも貢献するのではないかと思われます。

民法改正という事実に慌てる事なく、これまで同様に、契約内容の確認と特約による事前承諾を得るということをしっかり行う事、また賃貸物件を入居者様が問題なくお使い頂けることが大事です。
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urbic

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